2024年，该怎么买房？

2024年的澳洲房价将怎么走，该怎么买房？以下因素供参考：

1. 开局：2024年的澳洲房市开局稳健，首周拍卖数据强劲，各主要城市清空率处于高位，预示着市场较强的信心。从中位价看，各城市表现不一，悉尼的拍卖中位价比2023年的最后一场拍卖高16万，比去年同期高7.9%。墨尔本的拍卖中位价比2023年的最后一场拍卖低4.3万，比去年同期低3.3%。但开局不等于结局。

2.利率：在通胀数据见顶、美元加息停止的背景下，澳元加息也将在2024年走到尽头。利率的升降对于不同人群的影响是不同的。有人根据利率的变化选择时机，而有人只能寄希望于降息带来较高的贷款能力。

一方面，降息的预期会增强买家的信心，实质性降息之前的这个时间段，为资金无压力的买家提供难得的购入时间窗口。但另一方面，在真正降息之前，高利息对于有资金压力、需要贷款的买家的影响仍然是实质性的，对于这部分买家而言，只有实质性的降息才能提升他们的贷款能力，才可能进入市场。但这部分买家需要权衡的是，贷款能力的提升并不必然等于住房购买力的提升，因为房价可能不会等在原处。

3. 人口：利率只是影响房价的众多因素之一，除此之外，还有人口等。尤其是近两年，澳洲新增移民的影响不容小觑。2024年澳洲的移民政策有所调整，旨在将2023-24财政年度的净海外移民从51万減少至37.5万（疫情前平均水平），然后在2024-25年进一步减少至25万。但移民数量减少对房产需求的影响会滞后一段时间，因为并不是所有的人都能在拿到身份后立即完成买房。除了海外移民外，还有州际移民。

这些会综合对各州的人口数量产生影响。从2023年数据看，西澳的人口增长率最高，为3.1%，维州次之，为2.7%，第三是昆州。

4.供给：疫情三年，新房的供应受到了抑制；疫情后，较高的利率进一步抑制了供应。两相叠加，导致很多建筑商破产。在二手房方面，在去年的最后一个季度，房源上市数量有所增多，但传说中的固定利率悬崖并没有出现。元旦的长假期对于卖家是不利的，因为持有就意味着继续的成本支出。所以，12月份，部分卖家开始松动，价格对买家较为有利。开年之后，仍然需要一段时间来消化假期累积的卖房需求，这或许是今年难得的买入窗口。

5.碎片：各城市处于不同的周期，即便是同一个城市，不同的Suburb也有不同的规律，市场碎片化运行的特征更加明显。明确自己的目标，选择合适的区域，甄别优质的房产，在任何时候，都是关键。

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