一套自住房，如何实现好的投资收益

房产投资有很多思路，每个思路对应不同的方案，适合不同的人群。

有的朋友在房产投资上不想管理多套房产，觉得自己只住一套房也挺好，简单纯粹。这个想法不见得不行。在这个想法之下，如何尽可能地实现好的收益，也有方法。

在澳洲，自住房免收增值税。如果你打算只拥有一套房，就要好好利用这个政策，定期升级你的自住房，将你的积蓄储藏在你的自住房里，待你打算退休的时候再Downsize换个小房子，你在自住房上的投资收益完全不用交资本增值税。

假如你有一个不错的工作，靠自己的努力在30岁的时候买了一套50万的房子，贷款40万，几年后，房价涨到了100万左右。这时，假如你的这套房贷款剩下30万，这几年工资增涨了很多，工资除了偿还贷款之外，还有很多剩余。由于这时你的贷款已经比较小了，无法充分享受资本增值的收益。常见的做法是，利用这套房的equity进行refinance，再买一套房，循此反复。

如果你不想持有很多房产，你也可以将眼前的这套房卖掉，换一套更贵的房产。你卖掉这套房产之后，假如手上有70万的资金，你可以将这些钱作为首付，在你的工资可以支撑的情况下，买一套更贵的房子，然后继续还贷。待几年之后房价有了很好的收益，你的工资还能支撑的情况下，继续升级房产，直到自己退休的时候进行downsize。

这个办法的好处是充分利用了自住房免收资本增值税的优势，省去了管理多套房产的麻烦，并且居住条件不断改善。

不好的方面是，由于自住房不断升级，加之自住房没有租金收入，贷款能力会受到一定的限制，需要有较高的工资性收入或其他形式的现金流收入才能从银行贷到想当数量的贷款，这也是很多人为什么在退休后进行downsize的一个重要原因。

从总体的投资收益效果看，这种做法的收益会小于购置多套投资房的做法，这与不同类别的房产的增值速度、税负水平、贷款能力、贷款比例等密切相关。

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