买房前如何进行房产估值？

我们之前多次提到在参加拍卖或者私卖出价前，很重要的功课是搞清楚这套房产的市场公允值，从而让自己的出价有理有据，既不盲目出低价贻误良机，也不非理性出高价花冤枉钱。怎样进行房产估值呢？

房产估值既是一门科学又是一门艺术。估值有好几种方法，对于住宅类房产，主要用的就是直接比较法。

直接比较法，就是找到拟评估房产相近的近期销售售价，以之为基准做相应的价格调整。比如根据土地的面积差异、建筑的差异等做价格上的调整。比如土地有无坡度，多一个卧室、书房，少一个车库，有装修没装修等等。这看似简单，其实需要大量的经验积累和数据支撑。

这种方法的关键点是如何确定可比已售房源。只有满足以下要求的近期已售房源，才算是可比的：

·      地理位置临近

·      房子的建筑相似

·      销售日期尽可能是近期的，比如三个月之内

·      房子的产权类型要完全相同

·      土地使用性质(land use)和区域规划(Zoning)要相同

以下几种情况是完全不具有可比性的销售，不可以据之做估值：

·      通过卖方融资的方式出售的房产。简单的说就是买家分期付款给卖家，不从金融机构贷款。这样的房产售价远高于市场价。

·      银行拍卖的房产。通常售价低于市场价。

·      不同的用途。比如有些住宅在主路边，但是买家买来用于开诊所。

·      卖给邻居。通常售价要高于市场价。

·      远高于市场价的售价。比如在市场的高点，又非理性的高价买入的房产。

·      政府征地。

·      家人之间的交易。

在对房产进行估值的过程中，一定要注意区分这些因素，不是所有的销售记录都是可比的，也不是所有的价格都是理性的，你需要读懂价格背后的故事。

我们是JL Property，澳洲房产专业买家。

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